Uderzenia rakiet i dronów w Dubaj natychmiast odbiły się na rynkach finansowych. Według wstępnych informacji w ataku wykorzystano nawet 165 pocisków balistycznych oraz ponad 540 dronów, które były odpowiedzią Iranu na wcześniejsze działania militarne w regionie. Giełdę w Dubaju zamknięto na dwa dni – po raz pierwszy od pandemii. Saudyjski indeks Tadawul spadł o kilka procent, a ropa podrożała o ok. 10 proc. To zamieszanie będzie też miało wpływ na rynek nieruchomości.

– Przez ostatnie lata Dubaj był dla wielu inwestorów jak szybki sportowy samochód, który osiąga prędkość niedostępną dla masowo produkowanych aut. To kusiło, ale też wiązało się z ryzykiem. Im szybsze auto, tym łatwiej o wypadek na zakrętach. Niestety wielu kupujących żyło w bańce, nie biorąc pod uwagę potencjalnych ryzyk związanych z zakupem nieruchomości na tamtejszym rynku – mówi Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.

Magnes na inwestorów

Największe i najbardziej znane miasto w Zjednoczonych Emiratach Arabskich przyciągało kapitał z całego świata prostymi argumentami: rentowność najmu na poziomie 6,6 proc. brutto i brak podatku, co sprawiało, że zysk netto był prawie identyczny. Do tego dochodził bonus w postaci złotej wizy. Dla wielu inwestorów ważna była także możliwość zakupu nieruchomości nawet za kryptowaluty oraz stosunkowo łatwe procedury dla zagranicznych kupujących.

– Trzeba sobie wyjaśnić jedną rzecz: Dubaj jest dużo bardziej nieprzewidywalny niż Europa. Po kryzysie w 2008 roku ceny spadły tam o połowę. Potem była stagnacja, dołek w pandemii i potężny rajd w latach 2021–2025, gdy nieruchomości podrożały o 60–70 proc. Pod koniec września 2025 roku Bank UBS już ostrzegał, że w Dubaju pompuje się bańka cenowa. W swoim raporcie Real Estate Bubble Index oceniono Dubaj na 1,09, co oznacza strefę podwyższonego ryzyka bańki na rynku nieruchomości. Tuż przed atakami tamtejszy rynek nadal bił jednak rekordy. Tylko w styczniu 2026 roku sprzedano ponad 21 tys. lokali, czyli o 86 proc. więcej niż rok wcześniej – komentuje ekspert.

Co może wydarzyć się jutro?

Rynek nieruchomości w Dubaju opiera się przede wszystkim na kapitale z zewnątrz. Ponad 68 proc. kupujących to obcokrajowcy, a tylko w 2025 roku do emiratu przeniosło się około 10 tys. milionerów. Jednocześnie aż ok. 90 proc. mieszkańców Zjednoczonych Emiratów Arabskich stanowią ekspaci – czyli osoby pracujące lub inwestujące tam czasowo. Popyt jest więc silnie związany z napływem ludzi i pieniędzy. Jeśli geopolityka ich wystraszy, rynek poczuje to błyskawicznie.

– Ja widzę trzy najbardziej prawdopodobne scenariusze. Pierwszy to eskalacja konfliktu, odpływ kapitału i zjazd cen o 15–25 proc. Drugi zakłada szybki powrót do normy i odbicie rynku, podobnie jak po pandemii COVID-19. Trzeci to z kolei pęknięcie bańki spekulacyjnej i spadki cen rzędu 30–50 proc. – mówi Maciej Gołębiewski. – Rynek jest przy tym stosunkowo płytki i bardzo podatny na wstrząsy. Historia pokazuje, że w 2008 roku ceny nieruchomości w Dubaju spadły nawet o 50 proc. w mniej niż dwa lata, a podobnie silne wahania pojawiały się także w czasie pandemii – dodaje.

Głos rozsądku

Wydarzenia ostatnich dni pokazują, że nawet miejsca uważane za „bezpieczne raje inwestycyjne” mogą w jednej chwili znaleźć się w centrum globalnego konfliktu. Właśnie wtedy kluczowa staje się nie tylko rentowność inwestycji, lecz także stabilność gospodarki, bezpieczeństwo geopolityczne i odporność rynku na nagłe szoki.

– Na rynkach inwestycyjnych nie ma cudów. Jeśli gdzieś obiecuje się wysokie zyski, to zazwyczaj idzie za tym także większe ryzyko – zarówno gospodarcze, jak i geopolityczne – mówi Maciej Gołębiewski. – Dlatego wielu inwestorów stara się dzielić kapitał między różne kraje i rynki. W momentach napięć najważniejsze jest jednak trzymanie się danych i strategii, a nie emocji. Często okazuje się, że bardziej przewidywalne rynki – jak duże miasta w Polsce – są po prostu spokojniejsze, nawet jeśli potencjalny zysk jest trochę niższy – podsumowuje.